שאלות נפוצות

סימן מסחר הוא סימול של אותיות, מספרים, מילים או סימול גרפי המסמן סחורה או שירות המיוצרים או משווקים ע"י אדם או חברה. את ההגנה על סימן המסחר מספק רשם הפטנטים, המדגמים וסימני המסחר בהתאם לחוק. תוקף הרישום של סימן מסחר מוגבל למדינה בה הוגש, ובמידה ורוצה חברה או אדם לרשום אותו מחוץ לגבולות ישראל, עליהם לעשות זאת בכל מדינה בנפרד.

הסכם מייסדים הוא הסכם אשר נערך בין המייסדים והשותפים בחברה. הסכם זה מתייחס לאופי הפעילות העתידית של החברה ומתייחס לזהות השותפים, מבנה ההון של העסק, היקף העבודה, אופן קבלת ההחלטות והזכות לקבל החלטות, ההשקעה בעסק, החזר ההשקעה, בעלות על הקניין הרוחני ועוד. הסכם המייסדים מתייחס גם להתנהלות במצב של פירוק החברה והשותפות. לעריכת הסכם מייסדים מקיף חשיבות מכרעת באשר לפעילותה העתידית של החברה, ועל כן מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה בדיני חברות לשם עריכתו.

ההבדל המרכזי בין שני סוגי החברות הוא בחבות המשפטית של בעלי המניות של החברה. בעלי מניות בחברה רגילה חייבים במלוא עלות חובותיה מול הנושים. להבדיל, האחריות המשפטית של בעלי מניות בחברה בע"מ (בעירבון מוגבל) היא עד לגובה שווי המניות שברשותם.

החוק מכיר בכך כי חברה היא ישות משפטית נפרדת מבעליה או מהמייסדים שלה. הבעלות של המייסדים בחברה מתבטאת בכך שהם אלו שמחזיקים את מרבית המניות שלה, נהנים מרווחיה ומפסידים מגירעונותיה ולעיתים ערבותם אף מוגבלת, אך אין להם אחריות משפטית ישירה לפעילות החברה והתחייבויותיה. לחברה הזכות להיקשר בהסכמים ולחתום על חוזים, מוקנית לה זכות קניין והיא יכולה לתבוע ולהיתבע כגוף וישות משפטית. כלומר אדם המלין על פעילותה של חברה, מלין בעיקר ובראשונה מול החברה כישות עצמאית ולא מול בעלי מניותיה או מנהליה.

על מנת לרשום חברה בישראל יש להגיש בקשה להקמת החברה לרשם החברות, לשלם אגרת רישום חברה בגובה של כ – 2,500 ₪, ולצרף את המסמכים הבאים:
• תקנון החברה אשר מפרט את שם החברה ומטרותיה
• מסמך המפרט את הון המניות הרשום
• מסמך המפרט את הגבלת האחריות של החברה
• הצהרת דירקטורים ראשונים
• הצהרת בעלי מניות

הסכם קומבינציה הוא הסכם התקשרות בין קבלן ובעל מקרקעין אשר במהותו הוא סוג של שיתוף פעולה ביניהם: הבעלים מקבל שירותי בניה מהקבלן והקבלן מקבל זכויות במקרקעין, ולבסוף הם חולקים בדירות שנבנו.
על מנת לקבל החלטה האם הסכם קומבינציה כדאי או לא עבורך יש לבחון לעומק את פרטי העסקה בהיבטים תכנוניים, מצב הזכויות, תנאים חוזיים/משפטיים, היבטי מיסוי ועוד . מומלץ להתייעץ בנושא עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והליכי התכנון והבניה.

היטל השבחה הוא תשלום אשר על בעל מקרקעין ו/או חוכר לדורות לשלם לוועדה המקומית בגין היתר שימוש חורג, אישור תכנית או אישור הקלה שניתנו לו והביאו להשבחת הנכס. לרוב, גובה ההיטל הוא כמחצית מערך ההשבחה. יחד עם זאת, ישנה אפשרות לבקש פטור מהיטל השבחה בדירות בעלים ובתנאים מסוימים. יש מקום לנהל מו"מ בעת מכירת המקרקעין לגבי זהות משלם ההיטל – הקונה או המוכר.

מס הרכישה מחושב על פי מדרגות הנקבעות בהתאם לעלות הנכס שרכשת ובהתייחס לנתון האם זוהי הדירה היחידה בבעלות הרוכש או שמא קיימת דירה נוספת בבעלותו. ניתן לחשב את גובה מס הרכישה במחשבון המיועד לכך באתר רשות המיסים.
גובה המס מתעדכן מדי שנה ב – 16 לינואר.

מס שבח הוא מס הנגזר כתוצאה מפער בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הקניה שלו בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. קיימות מספר סיבות לקבלת פטור ממס שבח ורצוי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין בטרם ממלאים את סיבת הפטור בטופס הבקשה ללשכת מיסוי המקרקעין. מילוי הטופס ללא ייעוץ משפטי עלול להכשיל את המוכר/קונה ואף לגרום לחיוב מס גבוה. בתכנון מס נכון ובטיפול וייעוץ עם עו"ד ניתן להימנע מסיכונים מיותרים.

חכירה היא שכירות שתקופתה עולה על חמש שנים, והסכם שכירות לתקופה העולה על 25 נקרא "חכירה לדורות". "חכירה לדורות" דומה לבעלות רגילה, והשימוש במונח זה נפוץ עבור נכסים הנבנים על קרקעות שבבעלות רשות מקרקעי ישראל. כאשר מופיע מונח זה בנסח הטאבו "חכירה" או "חכירה לדורות", משמעות הדבר כי הזכות המוקנית למוכר בנכס היא על דרך החכירה וכי למעשה הנכס הנמכר הינו בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ולפיכך הזכות לחכירה נמכרת מהקונה למוכר. לאחרונה, החלה רפורמה ברשות מקרקעי ישראל בנוגע להעברת הבעלות מידיה של המדינה אל בעלות פרטית, שמטרתה בין היתר להקל על העברת הזכויות וביצוע עסקאות.

נסח טאבו הינו מסמך המפרט את זהות הבעלים של הנכס, זהות החוכרים, משכנתאות רשומות והערות אזהרה על הנכס כגון עיקולים, שעבודים ועוד.
את נסח הטאבו של נכס ניתן לקבל באתר משרד המשפטים והן בכל לשכת רישום המקרקעין, בכפוף לתשלום אגרה.

  1. יש לבדוק למי שייכת הדירה. במידה ומדובר בדירה חדשה מקבלן, יש לבדוק האם רשומות זכויות הקבלן בקרקע וכן את מידת ההתאמה של מפרט התכנוני להיתר הבניה שבידי הקבלן.
  2. בדיקת שעבודים על הנכס.
  3. במקרה של רכישת דירה "על הנייר" יש להצליב בין תכנית הדירה ומפרט הבניין לתוכניות בניין העיר אשר נמצאות במנהל ההנדסה של הרשות המקומית.
  4. במקרה של רכישת דירה "יד שניה" יש להתייחס לשינויים מבניים שנעשו בדירה ולבדוק האם ניתן בגינם היתר בניה, במידת הצורך, מהרשות המקומית.
  5. חשוב לבדוק מהו גובה המס הנדרש בגין הרכישה והמכירה ולהסדיר בהסכם מי אחראי לכל תשלום.
  6. יש לבדוק מהו היטל מס ההשבחה ולהסדיר בהסכם את ההסדר לתשלומו על פי החלטת הצדדים.
  7. רצוי ואף מומלץ להיעזר בחוות דעת שמאית עצמאית, בטרם חתימה על הסכם המכר ונטילת משכנתא, לשיקוף המצב התכנוני וכן שווי הנכס המוערך.
  8. יש לקבל אישור עקרוני מהבנק המלווה למתן משכנתא ו/או להחרגתה מן הנכס.
  9. יש לבדוק מול רשות מקרקעי ישראל, את הסכם החכירה, תקופת החכירה, מיהו בעל הזכויות והאם ישנן התניות או חובות.
  10. יש להסדיר את נושא רישום הזכויות בנכס ברשם המקרקעין ו/או רישומה של הערת אזהרה לטובת הבטחת עסקת המכר ורישום עתידי של הזכויות במרשם המקרקעין .

יש לוודא מהו מועד מסירת המפתח, לעגן אותו בהסכם המכר ולקבוע סנקציות כנגד הפרה שלו.

1. יש לוודא כי בידי הרוכש הסכום המספיק לרכישת הנכס או אישור טרומי מטעם הבנק למתן משכנתא לפי שווי הנכס.
2. על המוכר לבדוק האם עליו לשלם מס שבח בגין המכירה ובאיזה גובה והאם ניתן לקבל פטור בגינו.
3. על הצדדים לבדוק האם קיים היטל השבחה על הנכס ולהסכים על התשלום בגינו.
4. האם אין מגבלה על עבירות הנכס במרשם המקרקעין ו/או ברשות מקרקעי ישראל.
5. יש להסדיר את השימוש במנגנון נאמנות לצורך הבטחת השלמת העסקה והגנת על זכויות המוכר.
6. החתמת הקונה על ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה, על מנת להבטיח את זכויות המוכר בנכס במידה והקונה לא עמד בתנאי התשלום.
7. רצוי לנקוט משנה זהירות ולבדוק גם במערכת אתר רשות האכיפה והגבייה, האם הקונה הוכרז כ"חייב מוגבל באמצעים".

רבים טועים לחשוב כי חתימה על הסכם שכירות היא דבר של מה בכך ואינם טורחים לערב עורך דין בתהליך. הם אינם נותנים את הדעת לכך שהסכם שכירות סטנדרטי, אשר ניתן למצוא באינטרנט או בכל חנות למכשירי כתיבה, אינו נותן מענה להסדרים מיוחדים בין השוכר למשכיר כגון שיפוץ הנכס בידי השוכר או מכירת הנכס על ידי המשכיר עם הדייר, ביטוח הנכס ע"י המשכיר או השוכר. דינמיקה רגילה בין שוכר למשכיר יכולה בנקל להפוך לסכסוך, אשר ללא הסכם משפטי שנוסח ונערך על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, עלול להיגרר למחלוקת משמעותית, להליך פינוי מהנכס ולבעיות בגביה.